自2022年11月以来，房地产供需两端政策全面发力，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断。今年初，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

　　2022年底召开的中央经济工作会议，对2023年的经济工作延续了“稳字当头、稳中求进”的总基调。从中央到地方，政策密集出台、资金陆续到位，给困境中的房地产业带来了新的希望。作为优质民营房企的碧桂园，未来该怎么走？值得探究。

　　稳保交付收获业主信任

　　1月17日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，支持住房改善，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，是2023年房地产工作的重点。

　　中指研究院预计，伴随着各配套政策的不断落实，资金落位速度有望加快，“保交楼”工作将如期推进，有望一定程度修复购房者置业信心，促进市场稳定恢复，从而对宏观经济带来正面影响。

　　2022年以来，一些优质房企越发重视交付的内涵，强调旗下项目交付完成情况以及交付力的提升。龙湖推出的“智善交付体系”中，在营造阶段坚持“集团—地区—项目”三级品控体系，覆盖项目全周期的300余个品质关键点打磨和100+不同层级的检查诊断，实现项目从开工到交付的360°建造监管，为业主呈现高品质住宅。万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作，去年整体交付质量满意度98.5%。

　　据乐居财经发布的《2022年房企交付排行榜》显示，2022年碧桂园集团累计交付近70万套房屋，遥遥领先于同行。为了进一步增强市场信心，提升购房者满意度和信任感，碧桂园、万科等房企去年都在加强推进“交房即交证”。2022年，碧桂园共有超200个项目实现“交房即交证”，让业主可以打消顾虑，收楼的同时一手拿钥匙、一手拿房本，强化对房企的认可和信心。

　　在山东城镇一体化鲁南经济圈的代表城市临沂，郯城碧桂园天宸府项目不仅做到让业主一手拿钥匙，一手拿房本，更实现了提前3个月交付，593户业主领到了心仪的房本。业主高文宣非常惊喜：“没想到在提前交付的情况下，还能直接拿到房产证，碧桂园交房效率真的很高。”交房当天，验房师一对一陪同业主验房，小到房门拉手、管道地漏，大到客餐厅、厨房、房间布局，为业主一一进行了讲解和查验。

　　项目总经理殷国友说：“交付前三个月，我们就通过内部自检、品质初验、集团联合验收和第三方评估等多个环节步骤进行层层审核，为业主提供优质的交付和入住服务。”

(2022年9月临沂郯城碧桂园天宸府提前交付，并且实现“交付即办证”)

　　据了解，2022年，仅在山东，碧桂园就累计交付37376套，一万余套房屋实现“交付即办证”，创下历史新高。

　　“交付是底线，在交付的基础上实现高品质、高质量发展，是房企的生命线。”碧桂园鲁南区域总裁谭东岳说。据统计，2022年碧桂园集团项目第三方交付评估一次性通过率91.86%，项目总累计周巡盘超6.4万次，第三方工程质量安全巡检2754次。

　　乐居财经分析认为，即使在行业整体仍在下滑的背景下，有着强劲交付能力的房企已经首先实现了着陆。根据克而瑞的数据，在房地产行业深度调整的2022年，经历严峻的市场考验后，碧桂园依然以4643亿元的合同销售额位列行业前列。

　　中信证券联席首席经济学家明明认为，“保交楼”是恢复居民购房信心的第一步，与需求端的政策配合，可能逐渐由量变形成质变，有望带来楼市需求的改善。

　　稳健经营融资渠道畅通

　　2023年1月11日，碧桂园发布公告称，已进一步购回金额2.18亿美元本月到期的4.75%优先票据。实际上，碧桂园一直未放松对负债的管控。早在2022年1月27日，碧桂园就发布将4.25亿美元于2022年到期的7.125%优先票据到期及偿还的公告。自2021年底至今，碧桂园持续开展维护市场稳定，保护投资者利益的行动，通过回购债券、增持等实际举措提振投资人对优质民营房企的信心。“房企通过在市场上积极偿债的方式来得到市场关注，也是提升自身信用水平的重要方式。”安居客房产研究院分院院长张波指出。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，房企只有在自身运营状况相对健康和稳健的状态下，才能获得较好的融资支持，进而支撑企业的进一步发展。

　　碧桂园是监管部门选定的示范民营房企，也是行业内为数不多的能够进行全品种融资的民营房企。

　　1月26日，碧桂园发布公告，公司(作为借款人)与中国民生银行股份有限公司香港分行(作为原贷款人)订立融资协议，据此，原贷款人已同意向公司提供最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资，自该贷款获首次提取日起计为期36个月。

　　事实上，自去年四季度以来，地产融资环境边际持续好转。一边是境内融资“三箭齐发”，关于信贷、债券、股权融资事项纷纷提上日程，另一边境外融资也推出“第四支箭”，开始为房企提供“内保外贷”业务。

　　去年12月12日，资本市场消息称，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额有待最后落定。这是碧桂园近来推动10亿公司债进展后，又一次获得融资利好。

　　作为被监管部门选定的示范民营房企，碧桂园自去年以来融资渠道持续保持畅通。从授信额度来看，截至目前，碧桂园获超3,000亿元，位居民营房企授信额度前列。

(2022年11月，碧桂园与中国银行签署战略合作协议)

　　增信发债方面，在中央高层提出扩大对房企增信支持的指引之后，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，亦成为为数不多能同时获得中债增提供增信及央地合作提供增信的民营房企。

　　股权融资方面，在去年底高层发表支持优质房企股权融资的信号之后，碧桂园、万科等头部房企率先宣布配股或定向增发的计划。其中，民营龙头房企碧桂园最快完成配售筹资，打响房企股权融资第一枪。

　　高盛观点认为，随着政府对房地产行业的政策处于拐点，房地产的流动性，尤其是优质企业将有所改善。鉴于碧桂园的一流规模、广泛的地理分布以及从未拖欠任何债务，我们认为公司属于优质私人开发商类别，这将使其更容易获得政府在各方面的流动性支持。

　　稳健深耕城镇化前景广阔

　　“中国经济增长新的动能，百分之七八十都在城镇化的过程之中”。这句话是由全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦提出的。

　　1月11日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，对未来一个时期实施扩大内需战略作出部署，要求把扩大内需战略和新型城镇化战略有序衔接起来，使之成为经济发展的重要推动力。《纲要》指出：扩大内需的重要支撑就是新型城镇化，最大潜力也在新型城镇化。

　　改革开放四十多年来，我国城镇化率从17.9%上升到60.60%。在这个过程中，所有城市的人口规模、经济规模和空间规模都得到了空前扩张。国家统计局局长康义表示，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，尽管去年城镇化率提高了0.5个百分点达到65.22%，但是城镇化率还是不高，发达国家基本在80%左右。我们去年新增的城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。

　　统计数据显示，我国县城的人均市政公用设施固定资产投资，仅为地级及以上城市城区的1/2左右；人均消费支出，仅为地级及以上城市城区的2/3左右。推进县城建设，有利于扩大当期有效投资和居民消费，开拓新的巨大投资消费空间。

(改革开放40年以来城镇住房需求显著增长，来源：国家统计局、住建部)

　　这也意味着，县城房地产市场将迎来新机遇，不只是需求量的增大，还有日益增长的美好生活需要背后的人居水平提升价值重塑。对于行业中如碧桂园这类深耕下沉市场坚持新型城镇化战略，并以高科技智造为发展指引的企业来说，也将迎来更大的发展空间。山东作为我国人口大省，在第七次全国人口普查中以约1个亿人口数量位列全国第二，2000年山东城镇化率为26.84%，2021年城镇化率增长了37.1%达到63.94%，约等于21年间3710万山东人进城安家。

　　根据工信部下属机构赛迪顾问城市经济研究中心此前公布的全国百强市、百强区、百强县、百强镇排行榜。作为经济大省，山东11城跻身百强市，13县位列百强县，6个区入围百强区，表现突出。这批县城将成为首批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城，也是未来房企布局、改善居住需求的重点关注区域。

　　值得一提的是，碧桂园一直以来都在紧随国家政策，深耕中国新型城镇化发展。截至2022年12月31日，碧桂园在山东开发项目遍布山东全部16地市，项目总数高达183个，业主数量达12余万，是山东省布局最为广泛下沉最深的房地产开发商。

　　而随着新型城镇化战略更加细化，碧桂园在县域所建立起的用户基础与口碑效应，也将助力国家的县城建设，推进农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活的需求得到进一步释放。

　　国金证券表示，未来需求侧支持力度或持续加大，支撑市场逐步复苏。拥有稳健财务结构、良好区域布局、高质量产品服务、精细化管理的房企更能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固地位。

　　央视财经《经济半小时》栏目在对复旦大学经济学院院长、中国经济研究中心主任张军的专访中提到，“稳”是2023房地产业的关键。稳定是发展的基石，行稳是致远的前提。而这个稳，从来不是等来的，而是实干出来的，勇闯出来的，善于从风险中寻找出健康发展的新模式，从危机中找到逆境突围的新路子。相信2023年的中国经济将会步履稳健，坚韧前行。

　　而作为民营房企代表之一的碧桂园，未来将如何行稳致远，值得期待。