记者 王杰 程凌润

　　近日，一则重磅消息引起济南购房者们关注——济南东城逸家、西江华府小区将对外出售上千套房源，其中东城逸家逸雅园、逸俊园的300余套房源，将作为首批房源不日对外售卖。

　　门前四五十米的长队、售楼处大厅上百人“挤油油”、看房等电梯一等就是半小时、提问回答全靠喊……7月15日，东城逸家样板间开放首日，无论是在售楼处、还是在样板间，皆是一片“人气爆棚”。

　　这批房源为何吸引如此高的人气？购房者如何看待这批房源？此次开盘对济南下半年房地产市场有何影响？齐鲁晚报·齐鲁壹点记者与您一起了解。

　　“公务员小区”开放售卖

　　这个夏天济南最热的楼盘

　　“7月15日，开售！”7月14日，济南城市投资集团有限公司官方微信公众号“济南城投”发布了东城逸家营销中心即将盛大开放的消息。根据消息，济南奥体片区东城逸家、西江华府两大小区将对外出售上千套房源。

　　消息一公布，便引起广泛关注。在济南，东城逸家、西江华府两个小区，因其作为政府工作人员集中居住区而备受房地产市场关注。

　　值得指出的是，上述两个小区虽建成已近十年，小区内仍有一部分未入住的房源，不过在“济南城投”公布此消息之前，两个小区的房屋买卖皆为二手房交易，从未对社会公开开发相关房源。

　　7月15日一早，舜贤路与辰祥路交叉口的东城逸家营销中心人气火爆。售楼处虽未开门，但门前却已排起三四十米长、近百人的长队。

　　“政府公务员小区，位置不错、学区也不错”“房价据说要比周边二手房价要便宜”“户型不错的话，可以考虑买一套”……排队现场，看房者们七嘴八舌地讨论着，虽然各有各的买房考虑，但却都对此次房源表现出了浓厚的兴趣。

　　8点，售楼处一开门，早已按捺不住的看房队伍便一个劲儿地往前挤。一批十人，按照排队先后顺序，销售人员分批次将看房者领进售楼处。二十分钟后，尽管已进去五六批看房者，但售楼处门前的看房队伍长度却有增无减。

　　历经一个小时的排队，9点10分，齐鲁晚报•齐鲁壹点记者走进售楼处大厅。“还有没加我微信的吗？”“尚未正式开盘，开盘时间一确定，我们立马通知您”“售价暂时还没定”……大厅里，面对众多看房者的询问，置业顾问们忙得不可开交。

　　“现在这里是济南最火的楼盘！今天我们是全员出动，光销售就来了10多个。”售楼处一名工作人员说。

　　单价、起售时间尚未公布

　　首推300余套房源探市场

　　“今天不缴认筹金，主要是看样板间。”9点10分，置业顾问李壮(化名)拿着一份户型图向包括记者在内的10余位看房者介绍道，此次东城逸家即将对外销售300余套现房，包括逸雅园一区4号楼、5号楼和逸俊园12号楼。

　　其中，逸雅园户型建筑面积约135㎡，是三室两厅两卫产品；逸俊园户型建筑面积约95㎡，是两室一厅一卫产品。

　　“价格可能是两万六七一平，但最终定价、开售时间都还没确定。”一路上，李壮大致介绍了此次东城逸家开放房源的选购流程，“价格确定后我们第一时间通知意向客户，客户缴认筹金，然后确定选房资格，之后再摇号、缴纳房款”。

　　在李壮带领下，“看房团”来到东城逸家逸雅园一区。该楼盘位于售楼处东500米处。排队进售楼处，看样板间也是如此。刚进小区门口，没走几步，便是二三百米长的看房队伍。

　　“今天来看房的人太多了！样板间在7楼，光等电梯就等了20多分钟。”市民张先生说，“排队看样板房，很多年都没有这么火爆的场景了！”

　　“如果真是两万五六一平的话，那就太划算了。”张先生说，目前东城逸家周边二手房单价约为28000—30000元一平，“即便是卖两万八一平，少了二手房中介费、手续费等费用，这价格也还是划算”。

　　“客观地说，东城逸家的产品设计在大约10年前，整体上属于上一代产品，户型比较一般。”不同于张先生“感觉挺划算”的观点，看过样板间之后，市民李先生表示，该批房源价格虽有优势，但户型并不让其满意。

　　结合自身看房体验，李先生说，本次开盘的产品都是两梯四户、两梯三户，中间户南北不通透、卫生间没有窗户等现象比较普遍。“逸雅园的135平左右的户型要好一些，尤其是边户，基本实现了全明设计，通透性还不错”。

　　看房过程中，东城逸家售楼处也解答了“房源已过保质期，发生质量如何补偿”这一问题。“因房屋建成时间比较长，可能存在瓷砖空鼓，地面或墙面有裂纹、太阳能热水器安装年限较长需要维保等情况，统一给予2万元/套的维修补贴。”一名销售人员说。

　　真如外界所说那样便宜？

　　或导致周边二手房小幅降价

　　事实上，对东城逸家开售房源感兴趣的，不只是购房者，还有不少卖房者。

　　15日上午，东城逸家售楼处一开门，张华(化名)便不顾自家二手房中介店的生意，赶去打探消息。在舜义路上开店七八年，张华对该片区的房屋户型、二手房挂出数量等信息熟稔于心。

　　“听说有几千套房源投放市场，对片区市场价格冲击不小。”此次东城逸家、西江华府部分房源的对外开盘，让张华颇为惆怅，“冲击多大还不确定，但唯一能确定的是，周边二手房都不好卖了！”

　　“这几天，不少打算买房的业主给我电话，问我咋办？我只能回复，如果着急卖房只能降价销售了。现场排队时，我也遇到了几位客户。”张华说，这些客户所挂出的东城逸家二手房之前报价在30000元一平左右，“他们也想通过看房，对比了解下自家房屋的优缺点，让自己的报价更合理、更有卖点。”

　　“现在两万四五的价格，是不确定的，这只是释放出来的价格。接下来还要看购房者的热情，如果大家热情很高，要买的人很多，那售价有可能突破两万五六一平甚至更高，如果大家兴趣没那么高，就可能降低。”尽管有些惆怅，但张华还保持着一份“镇定”，“从排队看房的火热程度上看，预计价格不会比周边二房房价低太多，甚至有可能持平”。

　　“先持观望态度等一等，不要着急下决定。”与市民争先恐后排队去看房的热情相比，不少济南楼市业内人士却颇为冷静。

　　“先要界定下自己的需求，如果要学区，个人认为还是不错的选择。”济南东部一楼盘销售经理李先生认为，对于一些大改善客户，东城逸家由于产品设计较早，可能并不是很合适；但对于一些中高端改善客户，尤其是有教育需求的家庭，东城逸家相对合适，“虽然户型有诸多问题，但优质学区、新城核心地段是产品的最大卖点”。

　　有望改善楼市供需不匹配现状

　　更有“稳房价、稳预期”深意

　　“这批房源的上市，不仅让购房市民多了一些选择，更有助于改善当前济南房地产市场上供需不匹配现状。”山东合富副总经理许传明分析认为，东城逸家逸俊园、逸雅园“火爆”的看房人气，除了该批房源的价格、交通、学区等自身优势之外，还与当前济南楼市供给端供应不足的情况密切相关。

　　何谓楼市供给端供应不足？通俗理解便是，房地产市场上卖出去的房子比供应的房子要多。2023年上半年以来，随着经济运行恢复常态化、以及银行利率、房企等一系列利好优惠政策，前期受到压抑的住房需求较快释放，济南乃至全国不少地市房地产市场出现一定反弹。

　　2023年上半年济南市房地产相关数据也反映出这一现状——截至2023年6月，济南全市新建商品房网签面积比新建商品房批准预售面积多144万平方。

　　“不只是济南市，全国不少城市都处于房地产供给端的供应低潮期。”许传明说，“综合上半年的土拍情况，各大房地产开发企业对于新项目开发意愿不强，房地产市场还在缓慢恢复”。

　　如此情况就造成了济南楼市部分片区房价的上涨，尤其是改善型住房产品。“同一套改善性住房产品，6月份的报价要比2、3月份报价高50万元。”许传明说。

　　如何确保全市房地产市场在供应低潮期平稳健康运行？济南城投集团推出的该批房源可谓恰当其时。

　　“可以看作是，济南市对改善房地产市场供应不足现状的努力。”相对周边房价，东城逸家逸俊园、逸雅园房源价格并不算高，许传明对此表示，开发商济南城投集团是济南市政府的重要投资平台之一，其在市场低迷期推出的一系列房源，并非纯粹以市场盈利为预期，还存在着“稳房价、稳预期”的深层意义。

　　“以相对较低的价格出售，对于稳定2023年下半年济南房地产市场房价，将起到积极作用。”许传明说。