住建部日前发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。

　　意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

　　对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

　　借助大规模旧改推高房价、房租的传统玩法，已经不合时宜。楼市调控，从房地产市场，覆盖到了旧改市场。

　　多地掀城市更新热潮

　　据媒体报道，目前，已有北京、上海、深圳等近20个城市在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。近期，包括济南在内的多个城市都在积极推动实施城市更新行动。

　　山东头条news曾在探访济南天桥区城市更新工作中了解，不同于以往的棚改、旧改、大拆大建，城市更新不是简单的拆除和重建，其内涵已扩展到城市布局、功能体系、产业结构的更新与升级，是对整个区域由内到外的重构和焕新。

　　天桥区工商河改造前后对比图。天桥城发集团供图

　　但也有部分地方在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

　　此次住建部严控大拆大建，在《意见稿》提出：

　　●原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　●房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求。

　　●不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主。

　　释放了什么信号？

　　首先，一纸“限拆令”，纠偏大拆大建，防止城市更新变形走样。

　　住建部提出，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。

　　其次，兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题，避免刺激房地产市场。

　　《意见稿》强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设。

　　在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。

　　而《意见稿》的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。

　　也有专家表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。

资料图：济南拆违拆临现场。秋歌 摄

　　最后，城市更新由“开发方式”转向“经营模式”。

　　值得注意的是，《意见稿》着重强调加强统筹谋划，目的是不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。

　　与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

　　《意见稿》还要求，不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程；以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。

　　相信《意见稿》推出后，各地城市更新的具体操作有所转变，尤其是大拆大建的模式将得到纠正。