中新经纬客户端8月6日电 (董湘依)两城加码调控！5日，北京、杭州限购“双响炮”，其中，北京原家庭住房套数超限购，离婚3年内不得买房。中原地产研究中心数据显示，今年前7月全国房地产调控高达352次(去年同期为336次)，平均每月调控50次。业内人士指出，下半年房地产市场降温概率增大，尤其体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。

　　两地齐发限购！多地连出大招

　　8月5日，北京限购政策升级。北京市住建委发布公告称，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，北京此次限购属于“打补丁”和“堵漏洞”的导向。对于相关家庭来说，通过离异方式来骗取购房资格的行为，已经难以走通，堵住了借假离婚来变相炒房的行为。他称，四个一线城市中，北京房地产政策调控相对少，不过鉴于其他三个城市都出台了密集政策，北京也会有所表态。

　　同日，杭州发布通知，在加强住房限购方面，落户杭州未满5年的户籍家庭，连续缴纳社保满2年，方可买1套房。非杭州户籍家庭，在购房之日前4年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满4年，可买1套房。

　　严跃进分析，杭州调控政策可以看出两个变化，第一，过去空挂户口无实际社保的将面临限购压力。第二，过去外地户籍社保缴纳需要2年，而现在为4年。杭州购房政策升级，进一步体现了当前调控的特点，即堵住政策漏洞、继续从紧从严的导向。

　　在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，杭州限购措施政策加码，应该说在全国的限购政策里是最严格的。背后原因有四个方面，第一，目前杭州的投资投机性需求上升快速，投机炒房的需求比例比自主买房的需求比例还高；第二，杭州的房价上涨非常快速；第三，杭州的土地市场非常火热，土地出让金在全国名列前茅，地价上涨非常快；第四，跟杭州整体的供求不平衡，人口增长过快有直接关系，尤其是新增落户人口和外来人口涌入迅速。

　　值得注意的是，自7月下旬八部门发文整顿房地产市场秩序以来，除了杭州，多地加码调控政策，在学区房炒作、新房摇号销售、中介整顿等多个方面精准出击，调控节奏加快。

　　7月26日，济南住建局发布通知称，严格规范新建商品房认筹行为，未取得商品房预售许可的，开发企业和承销机构不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项。

　　7月29日，武汉市房管局对加强购房资格管理工作征求意见，在武汉限购区域买房，要提前申请购房资格。审核通过后取得“房票”，迎来“凭房票买房”时代。

　　8月2日，浙江金华发布通知，内容包括拿证后三年限售、实行公证摇号销售、开启二手房限价等。据国家统计局数据，去年至今金华市新房价格已连续8个月上涨，二手房则连续上涨了13个月。在此之前，7月29日住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度。

　　年内调控超300次，或倒逼房价下跌

　　中原地产研究中心统计数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。

　　“2021年以来房地产调控继续全面升级，相比去年，收紧调控的力度不断增加。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端指出，1-7月全国房地产调控政策核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严查经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击学区房炒作等。

　　张大伟进一步指出，2021年以来，楼市调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富，中央房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。

　　在严跃进看来，今年下半年房地产调控呈现以下三个特点：第一，地方政府调控主动性增强。第二，调控的“颗粒度”明显增强，即不断细化，不断发现各类钻政策漏洞的做法，全方位进行调控。第三，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击，如人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等。“受此影响，下半年房地产市场降温概率增大，尤其是体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。”严跃进说道。

　　诸葛找房数据研究中心对中新经纬客户端表示，近期，各地陆续实行政策调控加码，调控方式、力度及密度均出现了显著升级，具有很好的市场导向作用。有助于打击投机炒房等违规行为，预期会对接下来的市场产生短期降温效果；同时，部分城市的调控加码中存在内在制度的优化，体现优先保障刚需和保障人才住房的政策倾向，或将在一定程度上解决大多数人的“买房难”问题。

　　从房价影响来说，严跃进表示，调控从市场预期、供求关系等角度会影响房价，进而倒逼房价下降。从预期看，各类调控会使房企和房东调整心态，相关项目自然容易降价。而从供求关系看，供应会增多而需求会减少，这也会倒逼房价继续下降。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)