中新网山东新闻8月27日电(沙见龙)日前，国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中，山东纳入监测的济南、青岛、烟台、济宁4市新房房价普涨引发关注。今年以来，山东多城房价环比持续上涨，催热楼市的背后是哪只“看不见的手”？后续房价走势如何？

　　数据显示，济南、青岛、烟台、济宁7月新建商品住宅价格分别环比上涨0.7%、1.0%、0.6%、0.7%，同比分别上涨4.2%、5.4%、5.0%、10.2%，都处于同比、环比“双涨”状态。而从过往数据来看，这四个纳入统计的山东城市新房房价普涨态势明显。

　　梳理发现，这四个城市走了基本同样的上涨路线。例如，青岛自2020年12月止跌返涨后，已连续上涨8个月；济南从今年1月开始连续上涨了7个月；济宁自2016年9月份起至2020年1月已连续42个月上涨，2020年2月出现0增长情况。

　　济南和青岛是山东省内两强城市，对人口吸引最大，房地产市场规模、发展水平也居省内领先水平，因此济青房价的涨跌是山东楼市乃至整个省内经济状况的重要“标尺”。烟台、济宁、临沂、日照等城市走得是另一个周期，与济青楼市的平稳震荡相比，这些二线城市楼市近年来表现异常活跃。

　　卓易数据研究院院长段敏敏分析称，尽管济青楼市近期房价稳步上涨，青岛甚至7月份新房环比涨幅领跑全国，但总市场端来看，总体呈现冷热不均、结构性上涨明显的特点。今年上半年济南以东部区域涨幅最为明显，一些热点项目均有不同幅度的涨幅；而和谐片区由于在售新盘数量多，市场竞争激烈，个别项目市场出现“降价”情况。

　　“青岛、济南土拍新规出台后，省内聊城等其他城市也在跟进，在市场监管和土拍制度上会越来越正规。此外，金融政策持续收紧，不仅加大了开发企业规模扩张的难度，也提高了客户使用杠杆的购房门槛，下半年市场行情有可能会下行。”段敏敏指出，青岛、济南等一梯队现在已经进入了新一轮调整周期，但省内的其他二三四线城市目前还处于城市加速发展阶段，行政调控再升级的可能性应该还是比较小的。

　　段敏敏表示，济宁、临沂这样的城市是典型的藏富于民，临沂、济宁人均GDP省内排名中后，但是临沂物流、商贸也发达，济宁是孔孟之乡、历史文化名城，个体私营经济相对发达。目前这类城市还存在巨大的人口红利，临沂是山东第一人口大市，城镇化率只有55%，济宁60%，乡镇人口进城意愿强烈，催生了庞大的住房需求。

　　中房智库特聘专家张斌认为，从数据来看，青岛一年房价涨幅不超过10%。像北上广这类城市可达到20%-30%，所以从这个层面来讲的话，济南，青岛面临新一轮概率并不大，即使出台力度也会有限，而临沂济宁这些城市外来投资更少，主要是城镇化过程中的投资，不太具备加大调控的条件。

　　张斌表示，济宁、临沂这样的三四线城市，投资渠道或者产业更少，不少人更喜欢买房子，而且他们的城镇化水平比较低，还处于房屋换新的初级阶段。这些城市房价上涨是可以预料的到的，后疫情时代，为了刺激消费货币政策相对宽松，货币投放过多往往会反应在房价上。另外，一二线城市加强调控后，三四线城市反应会有滞后，目前烟台、济宁还处于持续、惯性的上涨过程。(综合中国新闻网、中国房地产报等)